В Таиланде 2 формы собственности на недвижимость – Freehold (полная собственность) и Leasehold (аренда). Покупателю не всегда доступен выбор. Часть объектов предлагаются только в аренду (как правило на 30 лет с правом продления). Часть объектов можно купить в полную собственность. Это несколько дороже. У каждого застройщика разные квоты. На начальном этапе строительства как правило выбор больше.

После срока гарантированного дохода предлагается программа Rental Pool, при которой оператор забирает себе 30% или 40% за управление вашей недвижимостью, остальное достается владельцу.

Бывает Profit Share (доход с прибыли) и Revenue Share, в котором вначале вычитаются расходы, а потом делится прибыль. В первом случае у некоторых операторов списываются чрезмерные расходы на рекламу и фактическая прибыль может стремиться к нулю. Такое бывает, особенно в отельных программах.

У крупных застройщиков бывают внешне похожие стоящие рядом здания, часть из которых работает по программе Residence Pool, часть по программе Hotel Pool. В первой вы можете сдавать жилье сами, во второй только отель. И некоторые отели в затратную часть включают все расходы. что сильно уменьшает доходность.

Иногда застройщик выплачивает доход за вычетом налога и вы получаете 7% очищенными на руки. Бывает и не так. В этом случае вам нужно будет вычесть 15% налога из вашей прибыли.

Важно представлять перспективы сдачи в аренду после гарантированного срока. На это сильно влияет локация, удаленность от моря, звездность, качество материалов и инфраструктура самого объекта и его окружения. Особенно важное – качество и известность отельного оператора. В этом случае загрузка будет лучше и доходность выше.

ЖК очень разные по качеству – бывает «понатыкано», «человейники» с видом окна в окна, с малюсенькими бассейнами на огромное здание в узком пространстве и так далее. А бывают премиальные пять звезд с низкоэтажной застройкой, большими ухоженными пространствами, обилием бассейнов, и даже своим озером и водопадами. Они стоят дороже, но именно они пользуются повышенным спросом и дают лучший рост в цене при перепродаже.

Море также очень разное. Восточная сторона Пхукета больше подвержена приливам и отливам, купаться там не всегда возможно. Западная часть лучше, пользуется большим спросом.

Есть очень популярные локации. Например, Камала, где находится королевская резиденция, миля миллионеров, обилие лучших пятизвездочных отелей, регион Банг Тао, который называют Тайской Рублевкой – здесь большое количество частных вилл, хорошие пятизвездочные отели, известные кафе и рестораны, магазины, прогулочные зоны. Заполняемость гарантирована.

Лучшие объекты раcпродаются на начальном этапе. Многие строящиеся в лучших локациях уже полностью распроданы. С конца 2022 года идет бум строительства, роста цен и продаж. Свободных хороших объектов мало, можно перечесть по пальцам.

Покупка на вторичном рынке бывает осложнена связанными контрактами и иногда проходит по более сложной схеме через выкуп доли.

Ипотеки в Таиланде нет. Но некоторые застройщики предлагают рассрочку выплат на 3-5 лет по 3-5% годовых. То есть вы начинаете получать доход от аренды еще не выплатив деньги за квартиру.

Схема учета не такая развитая как в России и Европе, но налоги лучше платить даже если вы получаете доход на другие счета. Были инциденты, когда это выяснялось в конфликтных ситуациях и последствия были неприятными.

С Россией существует соглашение об отсутствии двойного налогообложения.

Счет в банке часто помогает открыть застройщик.

Права пластиковые не действуют, необходимо брать с собой международные (бумажные) либо оформлять в Таиланде. Движение левостороннее.